Une bonne partie des contrats d'Assurance Vie sont nantis dans des financements en prêt à remboursement in Fine. - Un gestionnaire de patrimoine digne de ce nom veille à ce que les contrats d'Assurance Vie soient des contrats multi support multi gestionnaire et ils ne sont pas obligatoirement investis en fonds Euro. Ce ne sont pas obligatoirement les contrats proposés par les banques. Le rendement moyen du contrat d'Assurance Vie investi sur des supports diversifiés a toutes les chances d'être supérieur au taux du prêt sur 15 ans. - Pour que le prêt à remboursement in fine présente un intérêt véritable, il faut que les intérêts de prêt soient déductibles: Il concerne donc en premier lieu les opérations immobilières locatives mais il peut également concerner les opérations lourdes à caractère professionnel : financement ou refinancement de pharmacie, étude de notaire, etc.... Généralement dans un prêt à remboursement in fine, la banque va financer votre opération à 100 % frais compris, et votre apport est placé sur un contrat d'Assurance Vie qui se capitalise pour l'essentiel en net d'impôt s’il est gardé plus de 8 ans. Le contrat d'Assurance Vie servira au terme à rembourser le prêt. Concrètement pour déterminer l'intérêt fiscal du remboursement In fine par rapport au prêt classique (calcul approximatif mais instructif), Il faut : 1. calculer la masse d'intérêts cumulés de prêt que vous auriez en prêt classique (en tenant compte du fait qu'il y a un apport personnel). 2. Calculer la masse d'intérêts cumulés que vous auriez en prêt à remboursement in fine. 3. Calculer faire la différence entre les 2 masses d'intérêts 4. Evaluer votre taux moyen de votre tranche marginale d'imposition prévisionnelle sur la durée du prêt et vous y ajoutez le taux de CSG (pour la tranche maximum 40 % + 11 % = 51 %). 5. Et multiplier votre résultat de l'alinéa 3 et le résultat de l'alinéa 4 et vous aurez un ordre de grandeur du gain cumulé d'impôt et de CSG sur l'ensemble de la période. Les résultats sont souvent impressionnant (différence de masse d'intérêt x (tranche marginale impôt + CSG) = économie d'impôt + économie CSG sur la période). 6. Certains types d'investissements et de financements peuvent avoir une incidence sur les charges sociales de l'exploitant. Concrètement les banques demandent un apport minimum de départ à mettre dans l'Assurance Vie et on peut éventuellement compléter le versement initial par des versements programmés. On calcule la capitalisation de l'Assurance Vie sur une base de 4,5 % à 5 % si on est en multi support (moins en mono supports en Euro). Monter les dossiers de financement avec des organismes de prêt ne réclamant pas l'ouverture de comptes bancaires ou de domiciliation de revenus, et conseiller ses clients dans le choix des supports d'Assurance est le rôle d’un gestionnaire de capital efficace. Ceci peut se faire à distance et sur l'ensemble du territoire. Réorganiser votre patrimoine immobilier professionnel existant. Vous pouvez directement aller négocier votre prêt immobilier avec votre Banque, mais rien ne vous garantira un montage crédible fiscalement et juridiquement surtout si c'est de l'immobilier locatif. Il est indispensable d’apporter beaucoup d'importance aux aspects juridiques, fiscaux et successoraux des solutions proposées. Ne jamais perdre de vue que la fiscalité des revenus fonciers peut devenir dramatique à terme; Choisissez de financer votre investissement avec un prêt à Remboursement in Fine avec votre gestionnaire de patrimoine, la Banque ne vous imposera pas son contrat de capitalisation maison: le choix du contrat de capitalisation est plus important qu'un gain de dixième de points dans les taux d'intérêts!! Si vous voulez monter un prêt à remboursement in fine avec votre Banque et qu'elle veut vous imposer en garantie des fonds en euro : mieux vaut refuser et choisir un gestionnaire de patrimoine reconnu sur le marché et apportant toutes les garanties légales. LE SURENDETTEMENT Certaines personnes se sont laissées étouffer par les crédits, les cartes, les retards d'impôts et ne trouvent plus de solutions dans le système bancaire classique. CREDIMEDIA a des partenariats bancaires avec diverses banques très spécialisées dont GE Money Bank, RSGB, CFCAL, BEARIMMO, MICOS, SYGMA BANQUE, et d’autres banques étrangères spécialisées dans le crédit hypothécaire sur immobilier résidentiel (Residential Property Equity Release) pour renégocier vos prêts hypothécaires sous forme de crédit amortissable assorti d'une garantie hypothécaire voire même de trouver des solutions pour réduire son ISF et d’autres formules d’investissement. Nous pouvons trouver une solution à bien des situations compromises. Votre endettement après opération peut atteindre 100 % Des incidents de prêts ne sont pas toujours rédhibitoires (sauf prêt immobilier) Nous pouvons intervenir sur toute la France et réaliser rapidement un diagnostic de faisabilité. N'hésitez pas à nous contacter pour nous exposer la situation. LES PRÊTS IMMOBILIERS CLASSIQUES CREDIMEDIA bénéficie de partenariats avec les principales banques de la place pour vous proposer le financement de vos opérations immobilières en résidence principale ou locative sur toute la France.
Quelles sont les pénalités maximales légales appliquées pour remboursement par anticipation suite à vente du bien ?
merci
Yvon.
Rédigé par : yvon | 08 juillet 2007 à 06:58
Souhaiterais avoir confirmation qu'un prêt in fine pour uninvestissement locatif, n'entre pas dans le calcul de l'ISF.Merci
Rédigé par : GIGAN | 16 novembre 2007 à 10:06