Source : http://rachat-de-credit.blogspot.com/
" Les français, relativement peu endettés par rapport à leurs voisins européens et nord-américains, devraient surmonter leur méfiance à l’égard de l’endettement et avoir davantage recours au crédit, bénéfique pour l’économie du pays en cette période de croissance ", déclarent la plupart des hommes politiques français avec pour résultat la mise en place depuis peu de l’hypothèque rechargeable et la nouvelle réglementation sur le prêt hypothécaire.
Il est tout à fait clair que le crédit est un outil qui aide au soutien de la demande des ménages et favorise la croissance dont on a tant besoin.
C’est vrai, vivre à crédit c’est bien et ça facilite la vie, mais quand on laisse s’envoler les crédits, cela peut devenir dramatique !
Précisément, jamais il n’y a eu autant de personnes obligées d’avoir recours aux commissions de surendettement; autant de situations douloureuses qu’il faudrait pouvoir prévenir.
L’endettement abouti au surendettement est un argument faux. Moins de 20% du surendettement est aujourd’hui lié à un excès de crédits ( contre 80% il y a vingt ans ). En vérité, le surendettement est provoqué par deux causes essentielles :
- les accidents de la vie " ( divorce, décès, chômage, longue maladie, invalidité ... ) pour 64% des cas;
- Perte subite de clientèle, crise familiale, maladie, dépression ( aujourd’hui 46% des arrêts maladie pris en charge par la CNBF sont liés à des états de dépression grave, un chiffre record au sein des Professions Libérales ), gestion négligente ou défaillante, éclatement des structures, autant de causes à des situations d’endettement
- la pauvreté liée au développement de la précarité sociale et économique.
Une technique financière nouvelle se développe depuis les années 2000 : le prêt de restructuration, plus communément désigné sous le vocable de " rachat de crédit " . Qu’en est-il ?
En quoi consiste exactement le " rachat de crédit " ?
Il s’agit d’une opération de " regroupement de crédits " très simple dans son principe : la mise en place d’un prêt de substitution dont le montant est égal à l’encours, c’est-à-dire aux soldes cumulés ( c’est pourquoi l’on parle aussi de " refinancement de credit " ou de " consolidation de credit " ) de tous les crédits en cours que l’emprunteur rembourse mensuellement, plus le montant des frais y afférents, pour les rembourser par anticipation et n’avoir donc plus qu’un seul crédit à amortir sur une durée correspondant mieux au taux d’effort que l’emprunteur peut supporter en lui laissant même une trésorerie complémentaire.
Cette opération est simple, rapide et n’exige pas de changer de banque ou d’ouvrir un autre compte dans une nouvelle.
Quel est le gain réel d’un rachat de crédits ?
Il est pésent à plusieurs niveaux :
- 1°) Sur le coût global du financement : souvent, le taux du rachat de crédit est inférieur à ceux auxquels ont été consentis les crédits à consolider, qu’il s’agisse d’un prêt immobilier contracté il y a quelques années où les taux pratiqués étaient bien plus élevés qu’aujourd’hui, ou, surtout, de crédits permanents et des incontournables " revolving "
très faciles à obtenir mais, pour cette raison, très chers ( entre les intérêts du mois et l’assurance, c’est généralement moins des deux tiers des versements mensuels qui viennent réduire la somme due et en même temps reconstituer la réserve immédiatement disponible ). Ainsi, dans bon nombre de cas, tous les frais entraînés par cette opération et, en particulier, la commission d’intermédiation, sont absorbés par ce gain sur le coût global du financement qui, si on le compare sur une durée d’amortissement moyenne identique ( difficile en pratique à retenir sans dépasser la norme en matière de taux d’ effort ou de reste à vivre ) s’avère au final moins élevé que ceux des divers crédits antérieurs.
- 2°) Sur la trésorerie : le montant de la nouvelle mensualité est, le plus souvent, de 30% à 50% ( voire bien plus si la durée du nouveau prêt est longue) inférieur au cumul de celles déboursées au titre des crédits antérieurs, d’où un gain de trésorerie immédiat très appréciable (rachat de crédit + trésorerie)
- A défaut, une spirale infernale s’amorce : rejets bancaires, inscription Banque de France, saisies en tous genre, avec ses conséquences désastreuses sur la vie de couple, de la famille et, bien sûr, le patrimoine et le train de vie; c’est aussi l’antichambre de l’exclusion pour certains ... Au total, le coût supplémentaire essentiellement dû à l’allongement de la période de remboursement est parfaitement justifié.
Le " rachat de crédit ", est-ce bien la solution pour éloigner la situation de surendettement ?
Dans le plus grand nombre de cas : Oui sans hésitation ! Sachant que le rachat de crédits rend l’endettement plus facile à vivre mais n’efface pas la créance bien évidemment !
. Cela suppose toutefois que plusieurs conditions soient remplies et notamment :
- l’emprunteur doit réagir à temps, c’est-à-dire avant d’avoir été inscrit sur le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ( FICP ) qui intervient après trois mensualités consécutives demeurées impayées ( encore que dans ce cas extrême, certaines banques spécialisées en rachat de crédit peuvent offrir une opportunité de rachat aux propriétaires avec garantie hypothécaire : RSGB, GE, par exemple) ou sur le fichier central des chèques, tous deux tenus par la Banque de France.
- le montant des revenus nets doivent permettent de supporter la nouvelle mensualité ( qui dépend bien sûr de l’encours des anciens crédits et de la durée d’amortissement du prêt de substitution ) et ne doivent pas dépasser le tiers environ de ses revenus, tout en lui laissant un " restant à vivre " satisfaisant selon les charges de famille;
- dans le cas où une garantie hypothécaire est exigée, la valeur actuelle de son bien soit suffisante ( le prêt ne doit généralement pas dépasser 100% de cette valeur, dans certains cas, jamais plus sauf cautionnement complémentaire )
- l’âge des emprunteurs doit le permette ( le crédit doit être amorti au plus tard entre le quatre- vingtième et le quatre-vingt dixième anniversaire, en règle générale ) .
Pour monter un rachat de crédits, une analyse exhaustive et minutieuse de chaque situation personnelle par un intermédiaire ayant l’expérience de cette technique financière doit obligatoirement être réalisée. Une totale transparence est de mise. Un "rachat de crédit " réussi, c’est un " rachat de crédit " sans zone d’ombre, tout doit être évoqué !
Quels sont les risques ?
Cela dépend essentiellement à qui on s’adresse.
La démarche n’est effectivement profitable à l’emprunteur que si le coût du nouveau crédit n’est globalement pas plus cher que ceux de tous les précédents réunis ou que le gain de trésorerie mensuel immédiat soit significatif et essentiel pour le confort de l’emprunteur, voire pour la préservation de son patrimoine. L’ allongement de la durée d’amortissement, qui constitue le levier essentiel de la réduction des mensualités, entraîne nécessairement, outre les frais afférents à l’opération, une augmentation du coût global du crédit puisque le capital emprunté est remboursé moins vite. La question est alors de savoir si le gain de trésorerie ainsi réalisé vaut le surcoût qu’il entraîne. C’est comme pour le financement d’une maison, par exemple; le crédit sera toujours moins cher sur une courte durée mais on ne peut pas toujours assumer la mensualité correspondante, tandis que sur une durée longue le crédit sera certes plus cher, mais on peut l’acquérir. Sur ce point, l’emprunteur doit avoir toutes les données en mains pour en décider et le courtier en crédit aura soin d’être objectif pour ne pas inciter son client à conclure une opération qui s’avérait dispendieuse alors qu’une autre solution serait possible à moindre coût.
Il faut donc écarter les solutions mirifiques, pour emprunteurs trop désespérés ou trop crédules, qui au prix d’acrobaties financières, deviennent des pièges.
Certains Cabinets n’hésitent pas même, au mépris des dispositions de l’article L. 341-1 du Code Monétaire et Financier, à exiger le versement de frais d’ouverture de dossier ou de provisions pour des demandes de crédit dont la plupart n’aboutissent pas, sans parler de commissions mirobolantes ... Bien que très minoritaires et totalement étrangers à la profession d’ Intermédiaire en Opération de Banque, elles sont ainsi responsables d’une certaine méfiance du public à l’encontre des IOB.
Le rapport du Conseil national de la Consommation relatif à la publicité sur le crédit à la consommation et aux crédits renouvelables, publié dans le Bulletin officiel de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes N° 13 du 5 décembre 2000 stipule notamment :
- " la profession d’intermédiaire en opérations de banque est légale ". Depuis quelques années se développent des officines se livrant à des pratiques douteuses, voire illégales, en matière de propositions de prêts, et notamment de rachat de crédits, dans des conditions telles qu’il est parfois difficile de les distinguer de la pratique de gestion de dettes, activité interdite, sauf à certaines professions judiciaires réglementées. Ces officines, au statut parfois plus obscur que leurs pratiques, ne doivent pas être confondues avec les intermédiaires en opérations de banque, profession réglementée dont l’utilité n’est plus à démontrer.
Dans les pays anglo-saxons et en Europe du nord, les intermédiaires bancaires jouent un rôle prépondérant dans la distribution du crédit, ce qui n’est le cas en France que depuis quelques années seulement.
Or, comme pour les placements, les intermédiaires en opérations de banque, à l’instar des gestionnaires de patrimoine et des assureurs indépendants, apportent un conseil personnalisé et gratuit préalable car ils sont plus près du client et disposent de plus de temps à lui consacrer. Ils disposent, en matière de restructuration d’un niveau d’expertise incontournable.
A qui s’adresse le rachat de crédit ?
le prêt de restructuration financière correspond mieux à la réalité de ces opérations, s’adresse :
- A tous ceux qui, soit ont connu un " accident de la vie " ( décès, divorce, perte d’une activité professionnelle, maladie, etc... ), qui soit ont dû faire face à des impondérables ( solidarité avec des enfants ou petits enfants étudiants ou chômeurs, travaux sur l’habitat, cautionnement, investissements professionnels non financés pour les libéraux, redressement fiscal, social, investissements locatifs non réfléchis, etc. ), soit encore, pour les consommateurs les plus fragiles, qui se sont laisser tenter par les sirènes de la consommation et l’offre souvent pléthorique de crédit, et qui, tous, aujourd’hui, au mieux se serrent la ceinture, au pire sont au bord du gouffre financier prêt à engloutir leur patrimoine.
- A ceux qui veulent et peuvent encore échapper au passage devant la commission de surendettement et se voir, du coup, priver de l’accès au crédit pour longtemps, outre les désagréments d’un " fichage " comme surendetté, une solution aussi radicale que frustrante, voire pire : à la saisie immobilière pour les propriétaires.
Il suffit d’avoir des revenus suffisants, qu’ils proviennent d’une activité professionnelle salariée ou indépendante, d’une retraite ou de rentes et pensions diverses, ou bien encore de revenus locatifs ou de placements. La garantie n’étant que la confirmation d’un accord de crédit basé exclusivement sur les revenus justifiés.
Cependant, il y a des cas qui ne permettent pas la restructuration : pour ceux qui confondent crédits et revenus ( qu’il s’agisse de salaires, retraites ou bénéfices ) et ceux pour lesquels l’acte d’achat est quasi-compulsif, c’est à dire qui, à peine la restructuration réalisée, recommenceraient à se sur endetter ...
Dans ses autres indications plus spécifiques, le prêt de restructuration s’adresse à ceux qui veulent mieux gérer leur capacité d’endettement ( pour investir dans l’immobilier locatif défiscalisant ou non, par exemple ) ou, tout simplement, augmenter leur pouvoir d’achat.
Rachat de crédit pour les propriétaires ? ou rachat de crédit pour les locataires ?
Accessible aux deux, voire même seulement bénéficiaire d’un logement de fonctions ou d’un hébergement à titre gratuit. Seuls le montant, la durée et le taux d’intérêt du prêt différeront : en général 100.000€ frais & assurance inclus ) sur 12 ans au maximum pour les locataires ( ou bénéficiant d’un logement de fonction ou hébergés), 100% de la valeur du gage jusqu’à 30 ans au maximum pour les propriétaires.
Maintenant, pour les propriétaires, il faut aussi savoir qu’outre la récupération d’un pouvoir d’achat immédiat, le rachat de crédits, voire le prêt hypothécaire " sec " est aussi un formidable moyen de mobiliser sa propriété immobilière pour l’améliorer, la faire fructifier et même pour se constituer une part non négligeable de retraite sur complémentaire par capitalisation dont nous aurons tous le plus grand besoin dans les années à venir. On peut, de la même manière, financer un projet personnel ou professionnel : tour du monde ou reconversion professionnelle.
Précisément, en dehors ce ceux qui ont un endettement excessif ou qui veulent faire baisser le coût de leurs crédits, le rachat de crédits a t-il d’autres champs d’application ?
Il en existe plusieurs :
En premier lieu, une restructuration financière peut permettre de réaliser un projet qui tient à cœur sans déséquilibrer son budget ou se priver. A titre d’exemple, celui qui a acheté, il y a une dizaine d’année environ, sa résidence secondaire peut-être tenté d’y faire construire une piscine traditionnelle car, non seulement il ne s’agit pas d’une " dépense " puisque cet équipement apportera une plus-value à la maison bien souvent supérieure à son coût intrinsèque, et en facilitera grandement la vente en tant que besoin, mais l’amélioration du cadre de vie et les plaisirs procurés par une piscine sont très appréciables. Le problème est qu’il faut encore payer les mensualités du crédit immobilier et, souvent, des crédits à la consommation qui s’y sont ajoutés. Le prêt de restructuration permet alors en consolidant le tout de financer la piscine sans faire déborder un tel budget ! Ceci est tout aussi vrai pour la construction d’une véranda ou des travaux d’amélioration de l’habitat en général.
De nouvelles applications du crédit de restructuration et du crédit hypothécaire se dessinent, notamment :
- l’ apport en compte courant de société
- La reconversion professionnelle
- l’organisation d’une situation patrimoniale, par exemple : l’ouverture de crédit hypothécaire permet au propriétaire d’un bien immobilier, en principe libre de charge ou faiblement grevé, en le cédant à une SCI familiale créée pour la circonstance, de disposer d’argent frais à partager, s’il le souhaite, entre ses héritiers en respectant la législation en ce domaine; une assurance décès garanti le capital emprunté et le succession hérite des parts de SCI et des capitaux placés le cas échéant. C’est un moyen très intéressant d’aider un descendant de son vivant sans se défaire de son patrimoine à son profit
- La constitution d’une retraite complémentaire par capitalisation. Il est singulier de constater qu’on attend plus d’avoir épargné pendant quinze ans pour s’acheter sa maison, mais qu’on continue à le faire pour se constituer une retraite ! Alors que le prêt hypothécaire crée un formidable " effet de levier ". Le crédit, ça ne sert pas qu’à s’endetter ! On rejoint là les applications inédites du prêt hypothécaire qui retrouve aujourd’hui un nouveau souffle grâce à des techniques innovantes qui ne peuvent être conçues et mises en place que par des conseils financiers.
Pourquoi s’adresser à un courtier ou un intermédiaire en opération de banque ?
Un courtier ou un intermédiaire en opération de banque dispose de mandats obtenus par des banques ou établissements financiers de renom, il doit donc présenter une excellente notoriété et doit disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle.
Le statut des intermédiaires en opérations de banque, prévu par la loi bancaire de 1984 ( art. 65 & ss ) aujourd’hui incorporée au nouveau Code Monétaire et Financier précité. Qui plus est, l’article 16 de la loi du 11 décembre 2001, dite MURCEF, complète le Code de la Consommation par un article L.321-2 qui exige que toute publicité comporte désormais le nom et l’adresse de ou des établissements de crédit pour le compte duquel ou desquels l’intermédiaire exerce son activité, autrement dit réserve la publicité pour le crédit aux établissements de crédit et à leurs mandataires, c’est à dire aux seuls intermédiaires en opérations de banque.
Peu nombreuses sont les banques de dépôt traditionnelles (SG, BNP, LCL, C qui proposent au grand un tel produit pour des raisons diverses. Les autres établissements de crédit spécialisés dans les crédits adossés, à la consommation, personnels ou permanents ( les " revolving " ) n’offrent généralement que des possibilités plus limitées, notamment en ne " rachetant " que des crédits de même nature que ceux qu’ils pratiquent et, généralement, dans les limites de la Loi Scrivener 2, soit un plafond de 21.342 € et une durée maximale d’amortissement de sept ans, écartant tous les montants importants, notamment ceux devant être assortis d’une sûreté réelle. L’Intermédiaire en Opération de Banque est donc complémentaire et non concurrent des banques de dépôt pour ce qui est du rachat de crédit.
Par ailleurs l’intermédiaire en opérations de banque offre des avantages indéniables et des moyens dont ne disposent pas les agences bancaires : sa disponibilité, son niveau d’expertise, son expérience, sa réactivité au marché et la richesse des solutions offertes par ses différents partenaires lui permettent d’étudier au mieux chaque cas et de présenter la demande qui lui est confiée par un client à celui de ses partenaires le plus apte à y réserver un suite favorable et/ou celui offrant les meilleures conditions sur l’instant. C’est l’assurance d’un montage et d’une présentation optimisés auprès de décideurs qui connaissent le sérieux de l’intermédiaire ( qui, de surcroît, est " sur le terrain " , c’est-à-dire dans l’environnement immédiat de l’emprunteur ) auquel ils ont apporté leur confiance. C’est, outre la sélection du meilleur " partenaire banquier " possible et la constitution d’un dossier charpenté et argumenté, avec un gain de temps appréciable pour le client.
Enfin, le client n’encourt aucun risque puisque l’intermédiaire bancaire ne sera rémunéré sur le montant du prêt de restructuration ( qui comprend ladite rémunération ) qu’il aura obtenu à son client, aux conditions préalablement convenues entre eux, qu’en cas de bonne fin seulement; si le prêt n’est pas obtenu ou si le client y renonce, il n’y a aucun frais ni commission, quelque soit le temps passé par l’intermédiaire pour l’analyse, le montage et les différentes présentations du dossier le cas échéant. C’est un peu comme si l’on ne versait les honoraires d’un avocat qu’en cas de succès ... Ça oblige à être bon !
L’opération de " rachat de crédit " repose essentiellement sur la qualité du professionnel auquel on la confie, son choix est donc primordial, et certains cabinets sur le net offrent cette assurance et des honoraires plus compétitifs qu’en agence, ceci étant mentionné quand il pratique des frais de courtage réduits.